Promesa wykreślenia hipoteki kredytu walutowego: jak czytać dokument

Czym jest promesa wykreślenia hipoteki w kredycie walutowym?

Promesa wykreślenia hipoteki to dokument, w którym bank zobowiązuje się do wydania właściwego oświadczenia zwalniającego zabezpieczenie nieruchomości po spełnieniu określonego warunku. Zazwyczaj dotyczy to całkowitej spłaty salda wskazanego przez instytucję finansową, ewentualnie zwrotu samego udostępnionego kapitału po unieważnieniu umowy przez sąd. W sprawach, które trafiają do naszej analizy, często widzimy, że klienci traktują ten dokument jako definitywne zakończenie sporu prawnego. Takie podejście stanowi duże ryzyko. Otrzymanie pisemnej zgody na usunięcie wpisu z działu IV księgi wieczystej to proces ściśle techniczny i administracyjny. Jego przebieg zależy w dużej mierze od tego, czy klient dobrowolnie realizuje zapłatę według wadliwego harmonogramu, czy też przeprowadza ostateczne rozliczenie z bankiem po unieważnieniu kredytu. Sam fakt wydania takiego technicznego pisma przez wierzyciela nie legalizuje wadliwej umowy walutowej, ani nie odbiera kredytobiorcy prawa do późniejszego domagania się zwrotu środków na drodze sądowej. Art. 385¹ k.c. reguluje skutki niedozwolonych postanowień w umowach zawieranych z konsumentem, a ocena wymaga zbadania konkretnego postanowienia i okoliczności umowy. Zgoda na zwolnienie hipoteki nie leczy tych wad prawnych.

Podstawa: Kodeks cywilny — tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795, w szczególności art. 385¹ oraz art. 405 i 410

Jakie elementy musi zawierać poprawny dokument od banku?

Poprawna promesa z banku musi w sposób absolutnie jednoznaczny identyfikować wszystkie strony pierwotnej umowy, rzekomą wierzytelność oraz obciążoną nieruchomość. Czytając pismo przysłane przez kredytodawcę, musisz bardzo skrupulatnie zweryfikować wszystkie parametry, ponieważ sąd wieczystoksięgowy niezwykle rygorystycznie podchodzi do wszelkich braków oraz błędów formalnych. Nawet niewielka literówka w nazwisku albo błąd w cyfrze kontrolnej numeru księgi wieczystej niemal natychmiast skutkuje oddaleniem wniosku o wykreślenie hipoteki. W naszej ocenie każdy taki dokument wymaga chłodnej, analitycznej weryfikacji krok po kroku.

Poniżej zestawiliśmy najważniejsze elementy do weryfikacji w formie praktycznej tabeli:

Jeśli w trakcie czytania oświadczenia zauważysz jakiekolwiek nieścisłości, musisz działać od razu, zupełnie tak jak w powszechnym problemie, jakim jest zgłaszanie błędów w zaświadczeniu z banku o spłatach kredytu. Kredytodawca ma obowiązek wydać poprawny, skorygowany dokument odzwierciedlający precyzyjnie stan faktyczny. Ponadto w sprawie C-520/21 TSUE uznał, że prawo UE sprzeciwia się roszczeniom banku wobec konsumenta wykraczającym poza zwrot kapitału i ustawowe odsetki za opóźnienie, gdy umowa upadła z powodu nieuczciwych warunków. Zatem warunek zwalniający w promesie po wyroku nie może żądać dodatkowego wynagrodzenia.

Podstawa: TSUE, wyrok z 15 czerwca 2023 r., C-520/21, Bank M.

Dlaczego lektura warunków promesy bywa pułapką?

Największe zagrożenie kryje się w bardzo dyskretnych oświadczeniach woli, które banki nierzadko wplatają w gąszcz tekstu zwalniającego zabezpieczenie. W sprawach naszych klientów na etapie przedsądowym wielokrotnie spotykamy pisma zawierające ukryte zrzeczenie się roszczeń za stosowanie mechanizmów przeliczeniowych lub dorozumiane uznanie mocno zawyżonego salda walutowego. Podpisując taki dokument lub akceptując jego złożone warunki bez wyraźnych zastrzeżeń prawnych, kredytobiorca drastycznie ryzykuje utrudnienie sobie ewentualnego procesu sądowego w przyszłości. Instytucje finansowe starają się niekiedy narzucić fałszywą narrację, z której wynika, że wydanie zgody na odciążenie nieruchomości ostatecznie zamyka drogę do jakichkolwiek roszczeń. Tymczasem samo uregulowanie długu wynikającego z pisma nie naprawia rozległej wady prawnej całej umowy. Zastosowanie nieuczciwych warunków powoduje, że po stronie konsumenta i banku powstają zupełnie samodzielne roszczenia o zwrot nienależnych świadczeń. Sąd Najwyższy przyjął, że niedozwolonego sposobu określania kursu waluty nie można zastąpić innym sposobem wynikającym z przepisów lub zwyczajów. Jeśli promesa uzależnia techniczne wykreślenie hipoteki od rezygnacji z podstawowego prawa do procesu i żądania zwrotu rat, jest to bezprawne działanie wprost naruszające cele prawa europejskiego. Dobrze w takiej sytuacji zgłębić z prawnikiem teorię dwóch kondykcji prostym językiem, aby zrozumieć, że świadczenia obu stron rozlicza się osobno.

Podstawa: Sąd Najwyższy, uchwała pełnego składu Izby Cywilnej z 25 kwietnia 2024 r., III CZP 25/22; Dyrektywa Rady 93/13/EWG w sprawie nieuczciwych warunków w umowach konsumenckich

Kiedy formalna zgoda banku na wykreślenie hipoteki bywa zbędna?

Zgoda kredytodawcy w postaci promesy staje się zbędna dla sądu wieczystoksięgowego w sytuacji, gdy kredytobiorca dysponuje prawomocnym orzeczeniem ustalającym nieważność umowy kredytowej w całości. Wyrok wprost potwierdzający, że stosunek prawny między konsumentem a bankiem od samego początku w ogóle nie istniał, stanowi całkowicie samodzielną i pełnoprawną podstawę do usunięcia wpisu hipotecznego z działu IV księgi wieczystej. W praktyce orzeczniczej oznacza to, że cała procedura obejmująca hipotekę po unieważnieniu kredytu i wykreślenie jej z KW odbywa się wyłącznie na formalny wniosek uprawnionego właściciela nieruchomości, do którego załącza się odpis prawomocnego wyroku. Dyrektywa 93/13 bezwzględnie wymaga, aby nieuczciwe warunki nie wiązały konsumenta, a umowa mogła obowiązywać dalej tylko wtedy, gdy jest to możliwe po ich wyłączeniu. Jeżeli sąd orzeknie, że umowa ostatecznie upadła z powodu takich warunków, ustaje również w sposób bezpowrotny pierwotna prawna podstawa istnienia samego zabezpieczenia. Bank w toczących się procesach zazwyczaj usilnie podnosi argumenty o rzekomej konieczności zachowania obciążenia hipotecznego aż do czasu całkowitego wzajemnego rozliczenia kapitału, jednak sądy wieczystoksięgowe zdecydowanie coraz powszechniej akceptują same wyroki ustalające nieważność jako wystarczający dowód całkowitego wygaśnięcia wierzytelności.

Podstawa: Dyrektywa Rady 93/13/EWG w sprawie nieuczciwych warunków w umowach konsumenckich

Czy dokument bankowy wpływa na ocenę samej abuzywności umowy?

Ewentualna zgoda instytucji finansowej na usunięcie zabezpieczenia rzeczowego po latach spłacania kredytu nie ma absolutnie żadnego wpływu na badanie i ocenę samej treści zaskarżanej umowy z okresu jej podpisania. W toku procesu ocena niedozwolonego charakteru klauzul przeliczeniowych zależy wyłącznie od treści konkretnej umowy i faktycznych okoliczności jej zawarcia przez strony. Niezależnie od faktu, czy instytucja finansowa ostatecznie łaskawie wydała promesę wykreślenia hipoteki, czy też uparcie zwleka z jej dostarczeniem kredytobiorcy, fundamentalna wada prawna zawsze tkwi w pierwotnym kontrakcie i w regulaminie. W sprawie C-260/18 TSUE wyraźnie wskazał, że skutek usunięcia nieuczciwego warunku należy rzetelnie oceniać z uwzględnieniem stanowiska odpowiednio poinformowanego konsumenta na moment orzekania. Działania polegające na technicznym wydaniu promesy nie naprawiają nieuczciwych zapisów. W procesach, które obserwujemy, nierzadko spotykamy się z agresywnymi próbami wykorzystania dokumentów zwalniających z długu jako rzekomego dowodu na to, że konsument przez lata bezrefleksyjnie akceptował wszystkie narzucone zasady przeliczeń walutowych w tabelach kursowych banku. Taka argumentacja pełnomocników banków z zasady upada przed sądami, ponieważ dyrektywy i polskie przepisy chroniące słabszą stronę obrotu mają charakter bezwzględnie obowiązujący. Zastrzegamy przy tym, że niniejszy tekst ma charakter wyłącznie informacyjny, edukacyjny i nie stanowi bezpośredniej porady prawnej dla konkretnej sprawy.

Podstawa: TSUE, wyrok z 3 października 2019 r., C-260/18, Dziubak

Jakie koszty może narzucać wierzyciel przy zwalnianiu hipoteki?

Kredytodawca nie ma żadnego prawa obciążać spłacającego konsumenta nieuzasadnionymi, wysokimi kosztami obsługi, prowizjami ani w żadnym wypadku żądać wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z kapitału w zamian za wydanie pisemnej promesy zwalniającej wpis w księdze wieczystej po unieważnieniu umowy. W sprawie C-520/21 TSUE ostatecznie uznał, że prawo UE kategorycznie sprzeciwia się jakimkolwiek roszczeniom banku wobec konsumenta wykraczającym poza sam czysty zwrot kapitału oraz ewentualne ustawowe odsetki za opóźnienie, gdy analizowana umowa upadła z powodu narzucenia nieuczciwych warunków przeliczeniowych. Mimo tego jasnego stanowiska wciąż widzimy, że w korespondencji przygotowującej wydanie dokumentacji zwalniającej hipotekę, instytucje wplatają niezrozumiałe i skomplikowane wyliczenia, a niekiedy nawet opłaty rzędu kilkuset złotych za samo wydanie zwykłego zaświadczenia. Sąd Najwyższy również przyjął, że stronie spłacającej nieważny kredyt od początku przysługuje samodzielne roszczenie o zwrot jej świadczeń niezależnie od tego, czy jest dłużnikiem banku z tytułu obowiązku zwrotu pierwotnie wypłaconego kapitału. Nie musisz zatem akceptować wymyślonych opłat, aby sfinalizować uwolnienie swojej własności od ciężaru roszczeń banku po korzystnym zakończeniu procesu.

Podstawa: TSUE, wyrok z 15 czerwca 2023 r., C-520/21, Bank M.; Sąd Najwyższy, uchwała z 16 lutego 2021 r., III CZP 11/20