Darowizna mieszkania z kredytem walutowym a roszczenia

Czy darowizna mieszkania z kredytem walutowym wpływa na roszczenia wobec banku?

Nie w taki sposób, jak wielu osobom się wydaje. Darowizna dotyczy własności nieruchomości. Twoje roszczenia wobec banku wynikają natomiast z umowy kredytu, a nie z tego, kto akurat jest wpisany w księdze wieczystej jako właściciel.

To rozróżnienie jest podstawą całej sprawy. Jeśli w Twojej umowie znajdują się postanowienia przeliczeniowe, które mogą być niedozwolone, ocena tej wadliwości nie zależy od tego, komu darujesz mieszkanie. Skutki nieuczciwych warunków umownych bada się na gruncie treści postanowienia i okoliczności zawarcia umowy — to wynika z art. 385¹ Kodeksu cywilnego.

W praktyce, którą obserwujemy w analizowanych sprawach, kredytobiorcy mylą dwie rzeczy: pozbycie się mieszkania i pozbycie się długu. Darowizna załatwia tylko pierwsze. Rozliczenie z bankiem po ewentualnym unieważnieniu umowy opiera się na przepisach o świadczeniu nienależnym i wymaga osobnej analizy roszczeń obu stron. Zanim więc przekażesz nieruchomość, sprawdź, jak wygląda rozliczenie z bankiem po unieważnieniu kredytu.

Podstawa: Kodeks cywilny — tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795, w szczególności art. 385¹ oraz art. 405 i 410; Sąd Najwyższy, uchwała pełnego składu Izby Cywilnej z 25 kwietnia 2024 r., III CZP 25/22

Kto po darowiźnie może pozwać bank o unieważnienie kredytu?

Pozwać bank może osoba, która zawarła umowę kredytu, niezależnie od tego, kto po darowiźnie jest właścicielem mieszkania. Podpis pod umową, a nie prawo do lokalu, decyduje o legitymacji do dochodzenia roszczeń.

Sąd Najwyższy przyjął, że stronie spłacającej nieważny kredyt przysługuje roszczenie o zwrot jej świadczeń niezależnie od tego, czy jest ona dłużnikiem banku z tytułu zwrotu kapitału (III CZP 11/20). W uchwale pełnego składu Izby Cywilnej wskazano ponadto, że po obu stronach powstają samodzielne roszczenia o zwrot nienależnych świadczeń (III CZP 25/22). To Ty jako kredytobiorca wpłacałeś raty — więc to Ty masz roszczenie o ich zwrot.

Darowizna mieszkania niczego tu nie odbiera. Obdarowany, który nie był stroną umowy, nie przejmuje automatycznie Twoich roszczeń wobec banku. Jeśli kilka osób zaciągało kredyt wspólnie, sytuacja jest bardziej złożona i przypomina rozliczenia znane z rozstań — więcej o tym piszemy w tekście o wspólnym kredycie walutowym i tym, kto może pozwać bank.

Podstawa: Sąd Najwyższy, uchwała z 16 lutego 2021 r., III CZP 11/20; Sąd Najwyższy, uchwała pełnego składu Izby Cywilnej z 25 kwietnia 2024 r., III CZP 25/22

Co dzieje się z kredytem i spłatą po przekazaniu mieszkania w darowiźnie?

Kredyt zostaje przy Tobie. Sama darowizna nie przenosi zobowiązania na obdarowanego — to Ty dalej odpowiadasz za spłatę rat wobec banku, chyba że bank wyraźnie zgodzi się na przejęcie długu przez inną osobę.

Przeniesienie kredytu to odrębna procedura. Bank ocenia zdolność i historię kredytową osoby, która miałaby wejść w Twoje miejsce, i dopiero po pozytywnej decyzji może zgodzić się na taką zmianę. To rozwiązanie techniczne bliskie cesji wierzytelności z kredytu walutowego na inną osobę — warto zajrzeć do tego opracowania, żeby zrozumieć, na co bank patrzy.

Jeśli w międzyczasie umowa upadnie z powodu nieuczciwych warunków, rozliczenie następuje na zasadzie zwrotu świadczeń nienależnych — art. 405 i 410 Kodeksu cywilnego są tu krajową podstawą. Pamiętaj też, że hipoteka wpisana w księdze wieczystej to osobny wątek: co dzieje się z nią po unieważnieniu, opisujemy w tekście o wykreśleniu hipoteki po unieważnieniu kredytu.

Podstawa: Kodeks cywilny — tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795, w szczególności art. 385¹ oraz art. 405 i 410; Sąd Najwyższy, uchwała pełnego składu Izby Cywilnej z 25 kwietnia 2024 r., III CZP 25/22

Jak darowizna wpływa na rozliczenie po unieważnieniu kredytu?

Rozliczenie po unieważnieniu prowadzi strona umowy, a nie obdarowany. Bank zwraca Ci to, co wpłaciłeś, a Ty zwracasz bankowi wypłacony kapitał — każda strona ma własne, samodzielne roszczenie.

Sąd Najwyższy w uchwale pełnego składu Izby Cywilnej przyjął, że niedozwolonego sposobu określania kursu waluty nie można zastąpić innym mechanizmem, a gdy nie da się ustalić wiążącego kursu, umowa nie wiąże także w pozostałym zakresie (III CZP 25/22). Powstają wtedy odrębne roszczenia o zwrot nienależnych świadczeń po obu stronach. W tej samej uchwale wskazano, że brak jest podstawy do wynagrodzenia banku za korzystanie z kapitału za okres do chwili opóźnienia w zwrocie świadczenia.

Kierunek ten wzmacnia orzecznictwo unijne. TSUE w sprawie C-520/21 uznał, że prawo UE sprzeciwia się roszczeniom banku wobec konsumenta wykraczającym poza zwrot kapitału i ustawowe odsetki za opóźnienie, gdy umowa upadła z powodu nieuczciwych warunków. Darowizna mieszkania nie zmienia tej mechaniki — zmienia jedynie, kto jest właścicielem lokalu, a nie kto rozlicza się z bankiem.

Podstawa: Sąd Najwyższy, uchwała pełnego składu Izby Cywilnej z 25 kwietnia 2024 r., III CZP 25/22; TSUE, wyrok z 15 czerwca 2023 r., C-520/21, Bank M.; Kodeks cywilny — tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795, w szczególności art. 385¹ oraz art. 405 i 410

Co sprawdzić przed darowizną mieszkania obciążonego kredytem walutowym?

Zanim podpiszesz akt notarialny, zrób przegląd swojej sytuacji kredytowej i procesowej. Poniższa checklista porządkuje najważniejsze kwestie, które w praktyce decydują o tym, czy darowizna nie skomplikuje Ci ewentualnego sporu z bankiem.

Do wyliczenia roszczeń przyda Ci się dokumentacja z banku. Jak ją zdobyć, opisujemy w poradniku o zaświadczeniu o historii spłat kredytu. Sama waluta kredytu — również korony szwedzkie — nie przesądza wyniku; liczy się treść konkretnej umowy i okoliczności jej zawarcia.

Podstawa: Kodeks cywilny — tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795, w szczególności art. 385¹ oraz art. 405 i 410; Sąd Najwyższy, uchwała pełnego składu Izby Cywilnej z 25 kwietnia 2024 r., III CZP 25/22

Czy darowizna mieszkania zamyka drogę do pozwu przeciwko bankowi?

Nie, sama darowizna nie zamyka drogi do pozwu, o ile to Ty pozostajesz stroną umowy kredytu i to Twoje świadczenia były spełniane na rzecz banku. Prawo do kwestionowania nieuczciwych warunków wynika z umowy, a nie z posiadania nieruchomości.

Ocenę abuzywności postanowień przeprowadza się na podstawie art. 385¹ Kodeksu cywilnego oraz dyrektywy 93/13, która wymaga, by nieuczciwe warunki nie wiązały konsumenta, a umowa mogła obowiązywać dalej tylko wtedy, gdy jest to możliwe po ich wyłączeniu. TSUE w sprawie C-260/18 wskazał, że nieuczciwych postanowień dotyczących różnic kursowych nie można zastępować ogólnymi przepisami prawa krajowego, a prawo UE nie sprzeciwia się unieważnieniu umowy, jeśli po usunięciu tych warunków nie może ona dalej obowiązywać.

W praktyce warto jednak zaplanować kolejność ruchów. Rozporządzanie majątkiem w trakcie sporu bywa oceniane przez pryzmat ochrony wierzyciela, dlatego decyzję o darowiźnie najlepiej skonsultować przed jej dokonaniem. Podobne napięcia między roszczeniami a losem nieruchomości analizujemy w tekście o sprzedaży mieszkania z kredytem walutowym a pozwie przeciwko bankowi. Ten materiał jest informacyjny i nie stanowi porady prawnej — Twoją sytuację powinien ocenić prawnik na podstawie dokumentów.

Podstawa: Kodeks cywilny — tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795, w szczególności art. 385¹ oraz art. 405 i 410; Dyrektywa Rady 93/13/EWG w sprawie nieuczciwych warunków w umowach konsumenckich; TSUE, wyrok z 3 października 2019 r., C-260/18, Dziubak