Sprzedaż mieszkania z kredytem walutowym a pozew przeciwko bankowi

Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem walutowym i nadal pozwać bank?

Tak — sprzedaż nieruchomości nie zamyka drogi do pozwu przeciwko bankowi. Roszczenie o zwrot nienależnie zapłaconych rat wynika z wadliwej umowy, a nie z faktu, że dalej mieszkasz pod danym adresem. Nawet gdy mieszkanie zmienia właściciela, umowa kredytu i wszystko, co na jej podstawie zapłaciłeś, pozostaje.

To rozróżnienie jest podstawowe. Stroną umowy kredytu jesteś Ty, nie nieruchomość. Sprzedając lokal, przenosisz prawo własności do mieszkania, ale nie przenosisz na kupującego swoich rozliczeń z bankiem ani prawa do dochodzenia zwrotu.

W sprawach kredytów indeksowanych i denominowanych do korony szwedzkiej, które trafiają do analizy, sam fakt wcześniejszej sprzedaży mieszkania praktycznie nigdy nie jest przeszkodą procesową. Mechanizm abuzywności dotyczy konstrukcji przeliczeniowej umowy — odesłania do tabel kursowych banku (jak sprawdzić klauzule przeliczeniowe w umowie SEK), a nie tego, kto obecnie jest właścicielem lokalu.

Co dzieje się z hipoteką i roszczeniem po sprzedaży?

Aby sprzedać mieszkanie, w praktyce trzeba najpierw spłacić kredyt i doprowadzić do wykreślenia hipoteki — inaczej kupujący nie kupi lokalu obciążonego bankiem. Sprzedaż z kredytem odbywa się zwykle tak, że część ceny idzie bezpośrednio na spłatę zadłużenia, a bank wystawia zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

W efekcie po sprzedaży najczęściej jesteś w sytuacji kredytobiorcy, który kredyt całkowicie spłacił. To ważne, bo Twoje roszczenie o zwrot nadpłaty pozostaje, a odpada jednocześnie ryzyko sporu o wykreślenie hipoteki. Jeśli natomiast pozew składasz przed sprzedażą, temat wykreślenia hipoteki po unieważnieniu wraca dopiero po prawomocnym wyroku.

Zwróć uwagę na jedno: spłacając kredyt przy sprzedaży, zwykle spłacasz kwotę wyliczoną według wadliwego mechanizmu przeliczeniowego. Ta „nadmiarowa" część spłaty to właśnie element, o który później walczysz w sądzie.

Jak wcześniejsza spłata przy sprzedaży wpływa na wysokość roszczenia?

Spłacenie kredytu przy sprzedaży zwykle zwiększa, a nie zmniejsza Twoje roszczenie, bo do sądu idziesz jako osoba, która oddała bankowi wszystko — łącznie z kwotą przeliczoną po zawyżonym kursie z tabeli banku. Zamknięcie kredytu jednorazową spłatą to po prostu ostatnia, często największa rata w całej historii.

Rozliczenie po unieważnieniu opiera się na teorii dwóch kondykcji (uchwała SN III CZP 11/20): Twoje roszczenie o zwrot wszystkich wpłat i roszczenie banku o zwrot wypłaconego kapitału są od siebie niezależne. Sąd nie „kompensuje" ich automatycznie — każda strona liczy swoje.

Przykładowe wyliczenie, jawnie modelowe: kredyt 300 000 zł z 2007 r., spłacany 15 lat i zamknięty jednorazowo przy sprzedaży mieszkania. Jeżeli suma wszystkich rat plus spłata końcowa wyniosła 430 000 zł, to po unieważnieniu punktem wyjścia jest różnica między tym, co oddałeś bankowi, a wypłaconym kapitałem 300 000 zł. Bank z kolei — po wyroku TSUE C-520/21 — nie może żądać wynagrodzenia za korzystanie z kapitału. Jak dokładnie wygląda takie rozliczenie z bankiem, opisujemy osobno.

Kto może pozwać bank, jeśli mieszkanie było wspólne?

Pozwać bank mogą wszystkie osoby, które podpisały umowę kredytu — niezależnie od tego, kto po sprzedaży dostał pieniądze z ceny mieszkania. Kredytobiorcami jesteście z chwilą podpisania umowy i to Wasza pozycja procesowa, a nie aktualny stan własności nieruchomości.

To częsty punkt zapalny po rozstaniu albo rozwodzie. Sprzedaż wspólnego mieszkania i podział ceny nie rozdziela automatycznie roszczeń wobec banku. Jeśli oboje byliście kredytobiorcami, oboje jesteście stroną sporu — szczegóły w tekście o tym, kto może pozwać bank przy wspólnym kredycie.

W praktyce oznacza to, że do pozwu zwykle przystępują wszyscy współkredytobiorcy, a rozliczenie tego, jak podzielić ewentualnie zasądzoną kwotę między sobą, jest osobną sprawą — poza procesem z bankiem.

Czy przedawnienie roszczeń zależy od momentu sprzedaży?

Nie — moment sprzedaży mieszkania sam w sobie nie uruchamia ani nie kończy biegu przedawnienia Twoich roszczeń. Termin liczony jest od chwili, gdy dowiedziałeś się (lub przy zwykłej staranności mogłeś się dowiedzieć) o wadliwości klauzul przeliczeniowych w umowie, a nie od dnia podpisania aktu notarialnego sprzedaży.

Znaczenie ma za to sama spłata. Roszczenie o zwrot nienależnych świadczeń dotyczy konkretnych wpłat, w tym końcowej spłaty przy sprzedaży. Uchwała III CZP 25/22 porządkuje m.in. kwestię początku biegu przedawnienia roszczeń banku. Dla Twojej strony podstawą pozostaje wadliwość umowy oparta na art. 385(1) § 1 KC.

Jeśli od spłaty i sprzedaży minęło już kilka lat, sprawdź terminy zanim złożysz pozew — omawiamy to w materiale o przedawnieniu roszczeń przy kredytach SEK. Bank w procesach zwykle podnosi zarzut przedawnienia, więc lepiej mieć tę kwestię przemyślaną wcześniej.

Jak przygotować się do pozwu po sprzedaży mieszkania?

Zacznij od skompletowania dokumentów, bo po sprzedaży i zamknięciu kredytu nie masz już bieżącego kontaktu z bankiem, a dane wciąż będą potrzebne. Podstawa to umowa kredytu z załącznikami oraz pełne zestawienie wpłat.

• Umowa kredytu wraz z regulaminem i ewentualnymi aneksami — sprawdź, czy Twoja umowa jest denominowana czy indeksowana do SEK, bo różnią się konstrukcją.
• Zaświadczenie o historii spłat — obejmujące wszystkie raty i spłatę końcową; jak je zdobyć, opisujemy w tekście o zaświadczeniu z banku o historii spłat.
• Dokument potwierdzający całkowitą spłatę i zgodę banku na wykreślenie hipoteki, wystawione przy sprzedaży.

Kredyt jest już spłacony, więc znika temat wstrzymania rat i sytuacja procesowa jest prostsza — po prostu dochodzisz zwrotu. To zbliża Twoją sprawę do sytuacji opisanej w artykule o odzyskaniu nadpłaty ze spłaconego kredytu SEK.

Treść ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Ocena konkretnej umowy wymaga analizy jej treści i dokumentów.